Le rôle des logements contaminés est durable dans la régénération urbaine


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La réutilisation des friches industrielles pour le logement est un objectif clé de la planification et de la politique environnementale. Ces dernières années, les préoccupations liées à cette question sont passées de l'abandon physique et du déclin urbain à une préoccupation plus large d'utiliser le plus efficacement possible les rares friches industrielles et de réduire le besoin de voyager. Avec la nécessité de fournir une augmentation substantielle du logement dans les années à venir, les terrains contaminés deviennent un domaine clé du développement immobilier sur lequel se concentrer. La faisabilité financière et les contraintes de la régénération urbaine dans le logement des friches industrielles . Ce rapport se concentre sur les principaux problèmes et contraintes qui surviennent dans le volet financier de la régénération des friches industrielles. Les problèmes soulevés dans ce rapport décriront les raisons pour lesquelles les promoteurs sont si réticents à se déplacer vers les sites contaminés et continuent plutôt à générer des projets de logement sur les terres de Greenfield affectant la campagne, son paysage et la faune. Le rapport abordera les difficultés financières des promoteurs et des propriétaires fonciers, ainsi que ce que le gouvernement fait pour rectifier la situation.


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La conception architecturale attrayante pour le logement est plus souvent vue dans le développement de Greenfield. Développer ce type de programme sur des sites contaminés n'est pas réalisable financièrement, le coût de construction élevé et le faible rendement amènent les promoteurs à n'avoir guère d'autre choix que de se développer sur les sites Greenfield. Selon «Prescott’s Greenfield Housing Curb Thwarted», il y a un terrain Greenfield dans le pipeline pour 658 000 maisons, ce qui est suffisant pour répondre à la demande des 80 meilleurs constructeurs de maisons pendant 6 ans avant de toucher un site urbain. Le permis d'urbanisme est continuellement accordé aux promoteurs par près de la moitié des autorités locales de planification pour des projets à faible densité sur les sites Greenfield, ce qui est totalement contraire à la politique du gouvernement. Ces informations factuelles montrent tout d'abord que les projets de logements à faible densité ne sont pas réalisables pour la régénération urbaine et que les propositions de ce type de projets ne seront donc faites que sur les sites de Greenfield. Ceci nous montre en second lieu que la régénération urbaine pour les lotissements n'est financièrement réalisable qu'avec des projets à haute densité.


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Dans le cas d'anciens sites industriels et d'entrepôts, des sols contaminés sont régulièrement trouvés. Le coût du déblaiement est très élevé car les dangers contaminés doivent être éliminés et transportés vers des décharges spécialisées coûteuses. Lors du traitement du sol contaminé, la couche supérieure, généralement les trois mètres supérieurs, est retirée et à nouveau transportée vers un dépotoir spécialisé. Si le sol a été enlevé, une couche de béton est posée avec une couche supérieure de terre. Cette procédure coûteuse décourage de nombreux développeurs car leur marge bénéficiaire est devenue négative et fait face à des passifs futurs en raison de la contamination. Le coût de l'assainissement peut de presque rien à un demi-million de livres. Bien qu'il soit rare de voir le coût à l'extrémité inférieure de cette échelle. Les exemples A et B montrent une évaluation de base illustrant comment le coût de l'assainissement affecte les marges bénéficiaires.


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